2018年楼市巨变,去三四线城市买房的人醒醒吧!

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“房价涨跌,在于杠杆”。而什么叫杠杆呢?

“棚改货币化”促使大量资金进入三四线城市,带动了当地的购买力。棚改专项贷款发到地方,国开行通过棚改专项贷款向地方,地方通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,居民拿到补偿款去买房。这就形成了资金流的闭环,相当于为房企找到了“客户”。

现在是另买新房要一万一平,而且是大套间每间一百平以上,而你的平房老屋只有二十平,每平补你八千元,你还得负债八十多万才能有个住的地方,你说你一个中老年人,月入四千,掏完棺材本还得欠人家几十万,这还怎么生活?

所以,趁市场还没反应过来,赶紧先出手多余的房产,说不定还能蒙到几个小高价;错过这一波,在等待下一次放水,那就不定到哪年去了。就算未来还有暴涨,这些年等待的机会成本,又会有多少呢?

三四线城市房价飘起来后,背后接盘的却是收入不高,承受风险能力很差的老百姓。

长春市政府发布通知,宣布取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

这个时候去抢新房啊,越大越好,越大赚的越多,先押600万现金在银行卡里,然后去摇号抢房,500万的房子直接抢,只要抢到,转手就能赚100~150万,何乐而不为呢,胆子大一点1000万的房子都敢抢。

无疑,这将对三四线楼市前期上涨的动力,产生釜底抽薪的效应。

为何如此疯狂?

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就例如棚改这个事儿,以前回迁还可以保证你在原地有原来的面积可住。

三四线城市的房子,还值得买吗?

年中涨起来的一部分三四线城市有些现在已经开始回落。但是还有部分三四线城市和县城还存在大量库存。

所以说,要判断一个地区房价涨不涨,难说;但判断一个投资目的地是否安全,却有路可循,那就是看人口流向,只有人口长期流入的城市,房价才有希望。

那么今年贫困县的房价翻番又怎么解释?再溢也不可能溢到贫困县吧。除非大批的年轻人选择提前回家养老。

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

1.“棚改货币化安置”,只是短期内急剧释放了刚性住房需求。棚改规模越大,地方房价泡沫越大。棚改透支的是未来几十年的居民劳动力。

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疯狂的结局

事实上,三四线楼市的高房价,一直存在一定投资风险。三四线城市人均收入是一线城市、二线城市的三分之一,房价却等同于二线城市,难道还能说这样的楼市没有泡沫吗?

给你以下几点建议:

城镇化接近顶部,曾经大量进城的农民,未来不会再有更多;很多人从农村进入三四线城市,但他们会发现三四线城市可以立足,但难以富足。只要有机会,也会向一二线城市进发。

有人说,对于大多数三四线民众来说,房价的涨跌也不重要,因为大多数都只会买一套房,在房价大周期下,你的房子涨了,其它房子也涨了,你的房子降了,其它房子也降了。我不明白,这个是什么道理。

现在,这个窘境可能要来了。

大家都知道,影响房价的短期因素,其实是货币。如今央妈正在不断收紧货币,但是通过这个PSL,依然可以给地产市场送钱。

但现在什么情况?

就像之前有人问任老,中国的房价会暴跌吗?任老说:“在中国,不让你买房,也不让你卖房,都不让你交易了,还跌个屁啊,别的国家做不到,我们就可以。”

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“人口净流出”这个指标,对于三四线城市来讲是致命的。拿哈市来讲,虽然现在房价还在涨,但是人口还是在不断地向一二线大城市迁移。如果你所处的三四线城市房价还在上涨,现在入场,未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析,看下自己所在城市的具体情况。

如果说这一轮房价上涨,尽管涨得人心惶惶,但一线城市房价飙升多少还在意料之中,毕竟有经济支撑、有人口流入。然而,三四线房价的暴涨,就有些让人不能理解了。

这钱有多少?截止 2016 年末, 央行PSL 余额为20526 亿。

要说三四线城市房价的火爆,除了一二线被限购政策挤出的炒房客,更重要的,是棚改货币化推动的。

大家有没有发现,2017年后中国三四线的房价很奇怪。就是房价先涨起来,然后才有了交易量。

因此,三四线城市房价的上涨,是外力的推动,并非内在具有增长的因素。如果盲目介入,尤其是在房价涨起来之后入场,那么后期很可能会遭遇房价缺乏上涨动力,投资者资金被套住的窘境。

之前和朋友讨论这个话题的时候,他反驳我说:“这轮三四线上涨疯狂的程度已经远超预期,绝非只有棚改和政府拉升房价这么简单。”这话我同意。

此前,住建部等六部委也宣布,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

以往,政府拆掉棚户区,会给你换一套安置房,这叫“实物安置”;而现在,都流行给你一笔补偿款,你自个儿拿去买房吧。

从以往的经验看,市场对于政策,有一个滞后性。尽管断了棚改货币的资金流,但三四线城市房价要回归理性,还需要有一个过程。

本来三四线城市可以成为中国安居乐业的最后一方净土,然而今年也跟着一线二线玩起了房价游戏。

更少的流动人口、更多的去往一二线城市,由此,流入人口减少,流出人口增加,放水的速度大于进水的速度,这个水池子只会原来越空;没有了水,三四线城市的房价这艘“大船”还能浮起来吗?

其实所谓“棚改”,我总结的话就是:没有需求,我就硬硬给你制造出一些需求出来,好为市场去库存,而去库存又是为了赶快固定超发的货币,并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。

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我们知道,从01年开始,住房市场开始飞速发展,到17年已经历经了16年的时间,里面有多少人,当初只是买1~2套房,有的是为了结婚用,有的是买了改善房。

再来看中国房地产市场。截止目前为止,一二线和部分三四线任务完成的不错,去库存效果显著。

杠杆增大了收益,也增大了风险,也是十万块钱,没有杠杆,亏本了你只需要亏五万块钱;因为杠杆,现在你可能要亏五十万。

总的来说,万人全款抢房,里面真正有全款的人很少,大部分都是通过抵押贷款从银行套钱出来。而这万人里,是首套刚需的不是很少,是几乎没有,大部分都是用父母甚至爷爷奶奶的身份去购买的,纯粹是炒房。

随着房价上涨,这部分人把所有流动资金投进了楼市,因为对于三四线城市,投资产品少之又少,而且大涨的机会更是屈指可数。所以,话不多说,一顿买买买,至于泡不泡沫,反正生意伙伴老王买了。

本金没了大不了重头再来,但突然就负债几十万对于大多数人来说还是很难接受的。

这里,大家要留意一个词,叫做“棚改货币化安置”。

这里面就要引入两个概念,第一个概念是有房人士,第二个概念是住房抵押贷款。

但是这些房产,如今价值都上涨10~15倍,当初看起来如天文数字的贷款,如今只是毛毛雨,你能想象一个500万的房子,里面只挂了几万元的贷款吗。

至于用什么手段拉高的,很简单,棚改