终于有人说透了!为什么房价稳定了,但是地产股却狂飙!

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地产商美好生活的投资逻辑

房子是用来住的,不是用来炒的,这是一个颠扑不破的真理。违背这个铁的法则,即使一时赚到了快钱,但早晚是要赔回去的。

融创中国的孙宏斌表示,这些年,他对房地产行业一直比较悲观。“这个行业不太可能暴涨,但是往下走可能性也不会太大,会在一个很窄的通道里,这个行业其实已经很难了。”

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地产商的未来是投资消费升级,投资美好生活。

在追求美好生活途中,美好生活必然要包括人们的居住。

未来,人们有了房子之后,更多地会考虑如何更安全,如何更舒服,如何更加智能。

最后分享一段话与君共享,这不仅仅适合地产商的未来,也适合你永远把这段话作为投资的座右铭:

以1天为单位做投资,靠的是运气;

以1年为单位做投资,靠的是能力;

以10年为单位做投资,靠的是规划与纪律;

以30年甚至50年做投资,靠的是时代格局。

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在全国加强限购、限售等一系列楼市调控政策下,也许绝大部分人觉得那些开发商日子不好过吧?

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统计局数据显示,2017年10月份,70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,热点城市新房房价环比继续全部下降或持平,同比涨幅全部回落。

奇哥不敢说该大V的预测会百分百应验,但是目前多方面的事实已经印证了行业正在面临大洗牌,且行业集中度越来越高,未来有一大批地产商会惨遭淘汰这是必然结果。

外资马失前蹄

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先来看看新进龙头碧桂园,外资中老牌投行瑞信在2016年发表报告指出:

碧桂园的去化率或下降,成为无法实现今年合约销售目标的主要风险。碧桂园去年下半年加快收购土地,一年内土储增近50%。不过,其近日进入土地成本高企且竞争加剧的一线城市,成为主要的营运风险。

由于其加速收购土地,预计其净负债比率至去年底增至70%,今年可能进一步上升。该行分析显示,碧桂园近日收购的项目,可能拖累2017财年往后的利润率。

给予碧桂园跑输大市评级,目标价由3元降至2.7元。

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再来看看历史走势,正是股价腾飞之时,看来专业机构也有马失前蹄的时候。

也许很多人也有着跟专业机构一样的看法,一方面政策收紧,另一方面企业杠杆率快速上升,为经营增加了很多不确定性,需要偿还大量银行利息。

综上所述,从地产商的一些举动和态度不难判断出,房地产即将进入调整期,未来房价暴涨是不可能再发生了,但刚需购房者期待的房价下跌或暴跌能否出现呢,下半年该不该急着买房呢?奇哥认为一二线城市或将继续保持稳定,或有小幅微调,但这里的房子依然是“抢手货”,刚需有资格但可能会缺资金,投资客有资金但没有资格;

给我一个杠杆

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古希腊科学家阿基米德有这样一句流传千古的名言:“假如给我一个支点,我就能把地球挪动!”

企业如果在适当的时候加对了杠杆,对利润也能起到同样放大作用。

把时间拉回到三年前,行业内出现了明显的分歧。

2014年,万科的郁亮先生在第六届中国房地产科学发展论坛上发表了对于地产“白银时代”的观点。他主要的观点是:行业暴利时代结束,整体增速放缓,行业集中度有望提升,将更注重普通住宅和商业地产,一线城市的优势更明显。

万科作为当时行业龙头,“白银时代”观点一经抛出,受到市场巨大关注。万科管理层也的确在改变经营策略,明显地放缓拿地节奏,非传统地产的收入占比逐步提升,加快回款进度。

其实万科并没有完全对市场判断准确,其中对地价以及房价的判断,以及之后三四线城市的去库存化情况,这也才有机会让之后内房股三杰大展机会。

内房股三杰采取了与万科不同的发展策略,在2014-2016年做了大量杠杆型扩张动作,除了常规贷款以外,还有大量的配股、优先股、永续债等手段。

融创中国2016年发了100亿的永续债,17年上半年负债率位居众房企之首;

恒大采用优先股、优先票据、永续债等多种融资手段;

碧桂园2015年永续债规模增从2014年底的30.9亿元增至195.28亿元。

内房股三杰通过增加杠杆->加快周转->加大土地及项目储备,同时不放弃三四线城市,聚焦房地产主业的发展。

如今,地产行业格局已是沧海桑田。

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2017年1-10月中国房地产企业销售百强榜中,昔日老大哥万科被碧桂园超越,从数字差距来看,万科和恒大基本上已经失去了逆转碧桂园夺得第一的可能。

排行榜中最让人意外、也最不意外的是融创中国,昔日负债最多的融创如今成为半路杀出的黑马。

因此我们看到,碧桂园、恒大等重型房企均叫停了在这些区域的“全覆盖”布局,更对人员体量进行了缩减,这释放的信号非常明确,三四线及其低阶城市未来房价继续上涨的预期已经破灭,未来各家房企都会适时从此抽离,这些地区的发展将远不及一二线城市,房价其实也已经处于高位,随着近两年地产开发进入井喷模式,当地购买力也早已消耗殆尽,房价难有起色,碧桂园、恒大等深扎于此的企业开始变相“逃离”就是最好的证明。

也许这一切上涨与你认知不相符合,但是正是这种认知差异,造就了轰轰烈烈的近十倍股,财富也在此期间完成了再分配。

首先,棚改货币化补偿政策处于半叫停状态,这直接影响了在三四五六线深度布局的企业。虽然人民日报日前发文澄清了“棚改导致房价上涨”的言论,但不可否认货币化补偿才是本轮三四五六线及其周边城市房价上涨的最大“元凶”,国开行已经明确要收回地方审判权限,中央也半公开地释放了热点城市“棚改货币化”要及时刹车,这对于三四五六线城市来说是巨大利空。

中国恒大,今年上涨了4.8倍;

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但是在香港上市的内房股三杰,碧桂园、中国恒大、融创中国,今年却迎来了一波估值重构。

奇哥记得去年12月份和今年的2、3月份恒大也做出过相同的举动,当时就成为过行业热议的焦点,如今故技重施已经不是什么新鲜事了,释放的信号也再清楚不过:地产商缺钱这点奇哥已经说了无数次了,因此相比预售价格,现在地产商更关心的是资金流。有钱心里才能不慌这个道理大家都懂。只是因为降价是个技术活,且枪打出头鸟,所以很多地产商有这个欲望但没这个胆量,而恒大是行业龙头之一,当然有敢于做“出头鸟”的勇气和底气。

而传统楼市老大哥,万科最近也突破历史新高。

但恒大选择在这个关键时节做出“非常规举动”,奇哥认为有三方面的原因:1,恒大负债高企,降低负债是当务之急。恒大总裁夏海钧此前就明确表示过,到2020年恒大负债将降到行业合理水平的70%,目前离这一目标相差甚远;2,房地产“金九银十”将至,恒大这一手降价促销牌,很明显有为传统营销旺季造势之意图;3,中央在一个月前刚刚说出要保证房价“不上涨”且企业要有政治站位,恒大此举完全是冲着落实中央指示的目的去的,许家印可谓是抓住了“加分”机会。

地产商的江湖

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有人的地方就有恩怨,有恩怨就有江湖,人就是江湖,你怎么退出。

如今地产商的发展也遇到了同样的境地,如今一线地产商业绩大增,但是对于中小地产商来说却是寒冬。

今年1-10月的销售额来看,行业前三房企业绩环比增长11.8%,而TOP4-20及TOP31-50房企业绩规模环比下降分别达10.5%和10.2%。

大鱼吞小鱼的戏码正在上演,等到五年以后、十年以后,等到这个行业在兼并重组之后就剩20家、50家、100家的时候,基本上就是房地产的下半场。

再者,实际上今年3月份的时候就有开发商的高管和奇哥透露过,房地产最艰难的时期还未到来,现在有些开发商在豪赌调控松绑,其实这是非常愚蠢的做法,毕竟这轮调控不同以往,可能比所有人想象的都要艰难,从目前来看至少3年之内是不会结束的。现在地产商其实最应该做的举动就是,抓紧出货换现金,随着后期调控力度加大,未来市场上的现金会更贵,更难借到。现在落袋为安,才能保全大局。还在苦苦支撑捂盘惜售的开发商,未来1-2年或会为自己现在的做法追悔莫及。

小雪来了,今年楼市也逐步降温了。