走出京津冀,华夏幸福的突围

接着给大家做房企的半年报解析。今天的主角是神秘的华夏幸福。

原标题:走出京津冀,华夏幸福的突围

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华夏幸福这几年的困顿与超越,一直围绕“京津冀”展开。

说到这家企业,一位地产同行的话颇能引起业内共鸣:

这家以产业地产驰名地产圈的运营商近日发布2018年半年报。报告显示,2018年上半年,公司实现营业收入349.74亿元,同比增长57.13%;实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿元,同比增长29.05%。报告期内,公司实现销售额805.04亿元,同比增长15.63%

很多人可以对万科融创侃侃而谈,但是对于华夏幸福,谈了五分钟便可能语塞。

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神秘指数高成这样,足以起到反效果:越是低调,外界反而越是好奇,非要找个机会一探究竟。

尤为引人瞩目的,是其走出京津冀,将“产业园区+住宅地产”的模式成功复制到了其他地方。

现在,机会来了,刚刚公布的华夏幸福半年报,给了我们一个难得的解析华夏幸福的良机,也回答了不少之前的好奇。

数据显示,2018年上半年,华夏幸福新签产业新城和产业小镇项目全部位于非京津冀区域。上半年非京津冀区域新增入园企业288家,占总数64.72%;新增签约投资额达到745.0亿元,占总数77.15%。

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报告期内,公司非京津冀区域核心业务销售额占比达到38.63%,较去年同期提升25%。此外,环南京、环杭州、环郑州区域1-6
月新增签约投资占比分别为22.94%、18.74%、13.87%。其中,环郑州区域是华夏幸福在环南京和环杭州区域之后,又一新的异地复制的成功案例。

看业绩报表,人们首先关注的都必然是盈利。从报表上看,华夏幸福上半年的赚钱能力还是很可观的。

至此,这位“环京大地主”的突围战,可以说已报大捷。

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成也“环京”

2018年上半年,公司实现营业收入349.74亿,同比增长57.13%。而据2017年半年报显示,当期实现营收222.6亿元,同比增26.4%。

“实体经济在我们这,我们左手是房地产,右手是实体经济园区,PPP模式也是受到国家政策认可。”主掌华夏幸福财政大权的执行总裁吴中兵这样概括其业务。

实现归属于上市公司股东的净利润69.27亿,同比增长29.05%。公司实现高于行业平均水平的快速增长,净利润增速高居同行业前列。

而这一模式脱胎于固安,并被华夏幸福董事长王学文不断复制。

报告期内,公司实现销售额805.04亿元,同比增长15.63%。

2002年,河北廊坊市固安县与华夏幸福政府签署了60平方公里的开发协议。华夏幸福为固安政府建设全套产业园区,包括配套住宅。更为关键的是,华夏幸福同时也为政府招商引资,提升地区活力的同时又大幅增加税收。

此外,公司预收款项1433.15亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来三年的经营业绩。

2002年时固安财政税收6000万元,而十年后固安县政府的财政税收是13.
28亿元,增涨2113%,

还有一点值得注意的是,华夏幸福的现金流数据。半年报显示,2018年二季度,公司单季度经营活动产生的现金流量净额为17.85亿元,年内明显改善。同时公司单季度回款率达到61.64%。公司现金流持续优化。

地方政府自然满意,华夏幸福也在先期投入的几年后实现盈利。据统计,华夏幸福固安项目自2006年开始就实现了盈利,而前几年大手笔的建设投入过后,后面很长一段时间该项目将持续为华夏幸福带来利润。

对于一家房企,现金流可说是命脉。打开很多房企的财务报表会发现,即使在一些声名赫赫的大企业中,其经营性现金流也常常是负数。华夏幸福在今年上半年的现金流金额虽然总体为负,但到了第二季度却出现了近18亿元的正值,这点可说很难得。

当时还没流行PPP这一概念。

此外,这份财报也显示,报告期末,公司货币资金425.89亿元,大于公司一年内到期的有息负债275.65亿元,偿债能力有充分保障。

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ppp模式示意图

在很多人眼里,“华夏幸福”和“环京”之间,基本上是可以划等号的。即使有些异地项目,在环京项目的光环之下,也往往显得“可以忽略不计”。

华夏幸福的这一模式本质上是“筑巢引凤”的工作,和地方政府以PPP模式合作,在政府的委托下建设产业新城,提供软硬件服务,吸引优质企业入驻,提升区域的经济和社会发展水平,从而获取产业园区运营收入。

但从这次半年报的数据来看,这个刻板印象是要被彻底打破了。

同时,以前期同政府的良好合作为基础,进入开发周边地块用于生活居住,满足产业人口和当地居民的住宅需求,从而获得收益。

半年报显示,2018年上半年,华夏幸福新签PPP项目合作协议共10个,其中8个为产业新城项目,2个为产业小镇项目,全部位于非京津冀区域。

核心是一种双赢:既解决政府开发产业园区、招商引资同时又要缩减地方债务的困恼,又从良好的政府关系中获得区域经济发展红利带来的房产业务的增值。

非京津冀区域新增入园企业288家,占总数64.72%;新增签约投资额达到745亿元,约占总数77.2%。

困也“环京”

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华夏幸福在河北起家后,于15年收购了中甲球队河北中基足球俱乐部,更名为河北华夏幸福足球俱乐部,并成功在16年打入中超。在18年初将球队主场从秦皇岛搬到了华夏幸福的福地廊坊。

京津冀以外区域的销售面积和销售金额都实现了快速增长。京津冀以外区域销售面积325万平方米,占总销售面积比例达到45.68%,较去年同期增长293.88%;环南京、环杭州、环郑州区域上半年销售面积占比分别达到15.78%,7.3%,10.69%。

然而围绕华夏幸福的战略拓展能力质疑声不断。