亮灯率不到10%,三四线有崩盘风险!专家:没价值的房产抓紧卖

2年前,很多人都说三四线城市很亲民,房价只卖三四千一平,但是却很少有人买,开发商地方政府都很焦虑。2年后随着棚改货币化的拉动,加上一二线热钱的涌进,三四线及其周边县城都开始躁动不安了,房价像坐了火箭般直窜云霄,购房大军像河水般袭来,原本三四千一平的房子摇身一变成了七八千一平,很多人却坐不住了,疯狂地买进。

来源:房屋屋(ID:its-home)

图片 1

图片 2

地产商也纳闷,房子便宜没人买,房子涨价倒是去库存给劲。于是各大地产商营销策略升级,“捂着卖”、“涨价卖”、“需找关系买”等各种噱头应运而生,三四线城市及其周边五六线县城等都稳稳地进入万元俱乐部。一二线周边的三四线城市更疯狂,房价一度飙升到三四万一平,泡沫大得惊人。

多年过后,人们仍会清晰地记起这四年,就像记起20年前的住房市场化改革一样。

三四线城市和十八线县城,房价上涨的逻辑,绕不开恐慌性购房心理,中国式买房从不讲道理,向来坚决执行“买涨不买跌”的黄金法则。

日前,内蒙古呼和浩特发布公告称,全面停止房地产去库存调控措施,由此成为全国第一个告别去库存的城市。

实话实说,三四五六线城市现在除了房价高之外,其它的所有配套设施真的是跟不上。尤其是一些偏远的新区,人口密度极其低,据当地人反映很多楼盘甚至都没通水通电,居民生活十分不便。一点不夸张地说,多数小区晚上的亮灯率都不足10%。一个又一个新区新鲜出炉,像极了当年的鬼城鄂尔多斯。

去库存结束,意味着刺激政策退出、购房补贴取消、棚改货币化放缓,同时以扩大供地为代表的“补库存”开始,以“坚决遏制房价上涨”为目标的楼市调控加码。

图片 3

时光好轮回。四年前,呼和浩特正是国内首个取消限购的城市,从此为楼市去库存拉开序幕。

最新消息显示,三四线楼市面临重磅调整,红利即将退出,房价将迎来大幅回调。

事实上,当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平,三四线存销比更是创下近9年新低。几乎所有城市都不再存在高库存问题,部分一二线城市甚至还面临库存紧张的局面。结束房地产去库存,显然是顺理成章之举。

首先,三四线城市上涨的最大动力“棚改货币化补偿”政策已生变故,未来热点城市、房价上涨过快、库存较低的城市都会进行全面收缩,如此一来三四线房价很难再保持火热姿态,没有棚改补偿资金的支撑,房价回调是大势所趋;

图片 4

其次,已有消息显示三四线城市目前正在降温。从8月前25天的数据来看,41城日均地产销量增速-2%,较7月的5.9%回落转负,其中三四线城市成为了主要拖累。事实非常清晰,在中央喊出遏制房价上涨的口号之后,多数城市地方政府已经按部就班进行适当调控加码,楼市上涨预期已经不那么强烈了,购房需求骤降直接导致成交量的大幅萎缩;

如今终于有城市打响了第一枪,下一个是谁?

图片 5

图片 6

再者,今年以来,在土地拍卖上,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,其中三四线城市土地流拍数达到629宗,全国土地流拍数创下了2014年以来的历史峰值。这预示着房企已经不看好三四线城市房地产市场,不敢在三四线城市高价拿地。

去库存的这四年

更重要的是,资本已经有大撤离迹象,降价抛房屡见不鲜。资本搅局下,市场自然会习惯性燥热,一些不明就里的人也习惯性地跟风进场,但要知道资本是聪明的,是无坚不摧且有敏锐嗅觉的,当所有人都沉浸在房价上涨,房子升值的狂欢中时,殊不知资本已经悄悄在撤离了。有专家分析认为,在资本的大举逃离下,则极有可能造成三四五六线的房价大幅下跌,甚至崩盘。

2014年,楼市从狂热中冷却。

事实上,最近经常有媒体报道,三四线城市二手房降价都卖不掉的尴尬情况,丹东有业主直降40万都未能成交。

在经济下行压力陡然加剧之下,土地流拍、业主退房、弃房断供轮番上演,连行业龙头万科都惊呼“楼市即将进入白银时代”。

图片 7

图片 8

独立经济学家马光远说,三四线城市房价比王者荣耀都让人着迷,但这种沉迷危害极大,因为三四线城市最怕的不是价格泡沫,而是数量泡沫。他甚至直言不讳到,三四线城市房价必定下跌,没大跌就该偷着乐,过量的房子只有炸掉,没有太好的办法。四线及以下城市的房子没有任何投资价值。

然而,楼市还没凉多久,刺激政策就卷土重来。

无独有偶,经济学家钟伟也不止一次呼吁到,尽快卖掉手上的劣质三四线城市的房产,向人口更加聚集、产业优质的一二线转移。他认为三四线是没有未来的,没有人口和产业支撑,空有高不可及的房价,这里很难有大的发展。

打响第一枪的,正是呼和浩特。2014年6月20日,面对楼市下行、库存高企,呼和浩特率先“取消限购”,开启楼市去库存之路。

图片 9

有城市愿当出头鸟,各大城市也都不不再遮遮掩掩,“取消限购”的大幕由此拉开。到2014年底,在不到半年时间里,全国47个限购城市,共计42个城市取消限购,还在坚守的只剩下北上广深及三亚5个城市。

相比于以上两位,地产大佬余英说得话就更加直白了,他在博鳌房地产论坛上一针见血地指出,未来房价会分化很大,一二线需求庞大尚可顶住,但三四线城市面临巨大的人口流失,是城市化不可逆的结果,房价很难撑住不降,他甚至认为后期有些地区需要“救市”。

取消限购,并未将楼市从泥潭中拉出,当时除了厦门深圳房价有所复苏之外,其他城市依旧深受高库存之累。

他更建议大家抓紧时间卖掉这里的投资房产和土地,落袋为安,把钱放在手上也比持有房产安全。不言而喻,三四线的未来真的令人担忧。

随后,真正的大招发出:央行一年5次降准6次降息。货币信贷全面宽松、马力全开,房贷按揭利率降到近十年最低位。

奇哥经常说,听专家的话一定要听话听音,大佬们纷纷看衰三四线城市的房产,并非意味着这里所有的房子都不能持有。他们虽然没有明示,但我们应该清楚,城市中心的优质地段资产肯定是有价值的,像新区的一些亮灯率不高且配套设施不全,开发商承诺的配套迟迟未兑付的资产,肯定是不适合长期持有的,对于投资客来说,这些就是最低等级的资产,在房地产税还未降临之前还是尽快处理的好。

图片 10

图片 11

货币之水的汹涌澎湃,彻底激活市场的投资热情。

不过话说回来,目前三四线城市处在变革的节点,市场降温趋势明显,这些资产真想处置恐怕也有难度,不做好大幅降价的心理准备恐怕很难有人愿意接盘,毕竟本地的刚需不仅有房,且他们很不愿意买二手房。

与此同时,各地纷纷出台楼市刺激政策,发放购房补贴,降低交易契税,甚至直接鼓励大学生、农民工入场买房。

还是那句话,三四五六线的投资者们,且行且珍惜吧。

楼市彻底被搅活,以南京、厦门、合肥、苏州为代表的“楼市四小龙”脱颖而出,在2016年上半年率先开启上涨之路,其声势之浩大,甚至一度超越一线城市。

然而,此时三四线的高库存问题仍旧相当严峻,资金在一二线城市反复进出,却不愿给三四线城市让利分毫,去库存的政策初衷仍未能体现。

于是,2016年末到2017年,棚改货币化横空出世。

央行以PSL向政策性银行发放贷款,政策性银行再以棚改专项贷款,支撑三四线城市的棚户区改造,三四线政府获得贷款资金之后,从而有钱进行货币化安置,拆迁户拿到现金之后,就有了入场的资本。

大拆大建大补贴,三四线楼市也被彻底激活。

图片 12

正是依靠棚改,大力布局三四线的碧桂园,从排名前十的房企中一跃而上,连续超越万科、恒大,跻身中国房地产一哥。

一二线的库存去了,三四线的库存也去了,然而,房价却出现全线上涨,居民手中的储备被掏空,消费增速也不断走低,高房价制造的高泡沫成为不确定的风险。

图片 13

涨价去库存的悖论

这四年的上涨历程,制造了一个相当令人困惑的悖论:楼市去库存,为何最终去成了房价暴涨?

一般商品,诸如苹果,一旦滞销,唯有降价抛售,方能去掉库存。但房子不同,越降价越没有人买,反而价格上涨的势头越猛,抢房的情绪就越高涨。