部分城市房租大涨,专家呼吁将房租纳入楼市调控,你怎么看?

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问题:最近有关房租的话题讨论多了起来。有自媒体称,有些城市的房租短期内上涨50%,引发大批租客的“共鸣”,尤其是大城市的年轻朋友。\n有专家建议将房租纳入楼市调控,你怎么看?

8月份的房地产,有两大关键词,其一是土地流拍,其二是房租上涨。这两个话题,我在之前的推文中都有聊过。

回答:

今天就第二个话题,房租上涨,稍作回顾,提供一点新的解读吧。

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其实,甭管你怎么约谈,接下来房租还是要涨,这其实是一种更无解的炒房方式,升级版。

北京租房者的房租收入比,已占去了近六成。此外,人均月租金涨幅,已超过人均可支配收入的涨幅。另据《2017年应届毕业生租房价格报告》显示,84.2%的应届毕业生需要租房,北京应届生租房开支占到月均工资收入的67%。

下面是我对房租上涨的三点解读。

买房买不起,可以租房,现在如果连租房都租不起,问题就更严重了,而且又是年轻人群体。我认为要真正让居者有其屋,就必须对房地产租赁市场进行整治。之前住建部联合七部委对30个城市的房地产市场乱像进行整治,其中不仅是治开发商和中介抬高房价,还要对房地产租赁市场进行整治。

01房价不涨,房租必然上涨

这次房租大涨的原因有三个,一是受到房地产调控影响,中介收入少了,只能转战房租市场,为了增长收入,只能哄抬房租。二是,更多的游资都要分享住房租市场的蛋糕,大家都挤进房地产市场,收购租赁房源,导致租赁房源紧缺。三是棚改大拆迁,导致了大量外来人口租到便宜房的机会缺失,也导致当地的房屋租赁均价的上涨。

这是中国楼市的特色。其特色可归结为两个字:异步。

所以,我们也建议政府不仅要调控房租市场,还要引入长效机制,要拿出二个手段,一是整顿房地产市场乱像,对于哄抬房价的中介直接处以重罚,对刚成立的网络房屋中介平台要进行有力监管。租赁双方的任何约定,都要通过合同形式确定下来,违约要受罚。这样可使房地产租赁市场更加规范,任何借机炒作房地产市场的行为,都会遭到打击。要切实保护业主和租客的利益,让租客觉得租房很舒服,很安全。

所谓异步,指的是在中国楼市的发展过程中,房价和房租的涨幅相差非常大。过去年10年,不少城市的房价涨幅都达到了几倍,但房租涨幅远低于房价涨幅。

二是,建立房地产长效机制,政府可以拿出土地,免费让开发商去建租赁房,但不可出售,然后进行监管,让开发商每年能获取5-6%的租金收益,因为租赁房市场不会受到房地产调控影响,收入长年稳定,开发商就有了参与到租赁房积极性,这样大量的租赁房供应到市场,房价自然也就涨不上去了。

之所以出现这种现象,我认为是房地产发展的策略有关。

回答:

当所有资源全都集中于住房买卖市场,大家关注的自然也都是房价。所以在购房者来看,眼前最重要的是如何抓住房价的红利期。通过杠杆来实现上车,再继续通过杠杆来在房价上涨中实现“一套变两套,两套变四套……”式的资产几何级增长。

城市调控房价上涨,已然任务繁重。不应再为其增加任务。

整个市场是亢奋的,短时的,买卖房子赚差价是第一要务,人们对赚房租这种慢钱兴趣不大,他们愿意接受较低水平的租金。

但对于《房屋中介》肆无忌禅狂收租赁房源,然后大幅加价再出租,必须采用有力对策,加以阻止。否則,会对城市房价上涨,构成推波助澜。

但是,这种增长必然是不可持续的,一旦房价失速,人们就会寻找资产增值的替代方案。

对策1,中介的初衷,是为出租户和需求户,搭起沟通的桥梁。現在中介变成《二房东》。我认为这是一种典型的《二道販子》。应该取缔这种《空手道》。在中介的经营范围中,标明《禁止倒租房屋》。

所以说,当前房租上涨,很大程度上是因为房东们要维持房产所带来的收益,只不过过去是房价,现在是房租而已。

对策2,重新设计租房表格。要求出租房主和租赁房主,中介,三方必须同时到场,同时签字。

当房东们想赚房租这份钱的时候,自然不满足于当前鸡肋的租金收益。所谓房租的民生属性,在大量的房东眼里,并不十分重要。

对策3,可采取加税的办法。由税务部门统筹。

当然,你也可以理解为,这是一种更无解的炒房方式,调控在这个新趋势前面很无力,具体原因请看第二点。

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02租房市场的结构调整非常快

房价从来不是炒房客抄上去的,租金也不是中介能哄抬上去的,好吗?

过去一二十年,中国一二线城市房地产市场飞速发展,但都主要集中于买卖市场,人们在不断改善自己的住房条件。但租房市场实际上是原地踏步的,超过99%的租赁房源都是面向低端用户的。低端的房源匹配低端的房租水平,这还算合理。

关于房价的问题,睿儿妈之前有多篇文章谈过,总结起来很简单,就是供需+通胀。

但这里有一个隐患,那就是当租房消费升级来临,住房买卖市场被严格调控的时候,存量房源必然要进行升级。干掉隔断间,封掉地下室,拆除违建等等。原来纯低端的租赁房源在资本介入后,要切出一部分升级为中端甚至高端房源,后者的租金必然要上涨。

如今的租金上涨,也是同样的逻辑,万变不离其宗,依然围绕着供需和通胀打转。

互联网时代,人们倾向于线上找寻房源,但纵观当前主流的线上平台,主推的都是各种收购来再加以改造后的长租公寓,跟你打交道的都是管家,不再是房东。没有一个平台会再去做传统的那种一锤子买卖(把房东房客约出来,签个三方协议,赚一个月的房租了事)。整个市场上,越来越多的改造后的租赁房源涌现后,人们看到的当然是房租上涨。

今儿个,咱们就以北京租金全线上涨为例,展开来说说这租金上涨背后的经济学逻辑。

现在的问题是,房源升级之后,低端房源的缺口会越来越大。

开篇之前,咱们先科普一个经济学的最基本的常识:市场价就是最低价!

眼下我们看到的是各类长租公寓的发展,但在类似公租房等低端房源供应迟迟上不来,这是房租上涨的底层压力。可以说,约谈其实是无奈之举,不能影响房租走势,查处一批违规的房产中介也不过是重压之下的应付之举。

要阐释清楚这个道理,咱们还得从经济学的最基本的逻辑说起。

房东和长租公寓运营企业的结合,完全是市场自发行为,并不存在普遍违规的现象。

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你要稳住租金,只有两条路可选:

价格是怎么来的?

微观来看,是买卖双方,一个愿买,一个愿卖,最终双方的成交价就是交易标的物的价格。

(这里咱们画个重点,空口叫价而没有成交是算不得价格的,必须是买卖双方真实交易的价格才是有效的。)

拓展到宏观角度,问题虽然复杂了,但是万变不离其宗,其基础同样是买卖双方在公平、自愿的基础上达成交易的价格。只是此种情况下,标的物的价格会是一组波动分布的数据集合,无论是取均价也好,还是取中位数也罢,只能得出一个参考值,但实际到每一笔交易,价格一般都是不尽相同的。

这就引出了经济学上一个非常基础的概念,即人的经济行为是基于主观价值判断的结果。

当一个人花钱消费时,他的判断是他消费的产品或者服务与持有现金相比更划算,而对于那个提供产品或者服务的人来说,以此来交换金钱更划算,否则他们就不会交易。

弄清楚了价格的由来,再去理解所谓“市场价才是最低价”就容易的多了。只要是买卖双方公平、自愿交易的价格,就是市场价,而这个价格就是合理的价格。

卖方开价高了,市场不买账,价格自然会回调,开价低了,市场会疯抢从而推高价格。所以,市场价总是在动态中平衡的。

当大家都无奈地望房兴叹时,却还有大把人挤破头抢房,你说房价是高还是低呢?高与低的判断其实都是主观的,而主观价值判断下的交易价格就是市场最低价。

价格合不合理的唯一判断标准就是买卖双方在自愿、公平的基础上是否达成了交易。

搞清楚价格的问题,咱们再回过头来看北京租金上涨的问题就很清晰了。北京租房市场租金全线上涨是事实,但是促成这一事实的前提是市场愿意为涨价买单,否则所谓的全线上涨也就无从谈起。

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其一是直接下文件限房租,这风险很大;

那么,接下来我们要探讨的是租金为什么会上涨?

刚才咱们说了,万变不离其宗,是供需+通胀。

通胀很好理解,货币超发,购买力下降,表现就是商品或者服务的货币价格上涨。

北京这次是短时间内租金全线上涨,所以通胀推高租金的作用力还是有限的,大头还是在供需。

这一轮楼市调控使得购房门槛不断提高,无论是刚需还是改善住房,也不管是本地居民还是外地人口,亦或者是有钱人的投资需求,在强大的调控之下,这些正常的购房需求通通被扼杀在了摇篮里。这就导致了一个结果,那就是租房市场的供给受阻,需求增加,而供需失衡必然推高租金。

此话怎讲?

投资需求购置的房产大部分是会拿出来出租的,本地的刚需和外地人口在京购房是能够减少租房需求的。

被限购、限贷挡在门外的改善住房需求,无望之下想要改善居住环境就唯有杀进租房市场去争抢中高端出租房源。

再加上正值毕业&就业的租房需求旺季,租金应声上涨就不足为怪了。

而各种治理和拆除,却导致了可租面积的直线下降,进一步加剧了供需失衡。

在这种种情况之下,房租怎么可能不涨?

而所谓的“黑中介”不过是对市场做出了准确的把握,顺势而为而已。真正推高租金的,恰恰是调控的后遗症。这也再一次证明了,市场从来都不会失灵。当你废了九牛二虎之力想要摁下去一个葫芦的时侯,市场之力却托起了无数个瓢。

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其二是在低端房源上做增量,这难度很大。

唯一能降低价格的,是充分的竞争!

竞争越激烈,价格越低!所以,想要降房租,就该让人敞开了买房,敞开了供应!

回答:

先给这个回答点歌调子——这次的房租暴涨,主要原因是资本的推动,而国家回过神来,一定会重点打击哄抬房租的资本,类似于2015年股灾过后整治做空人群的清算。

简单说一下我们一些金融同业的讨论结果,有人看和点赞的话我再展开——

03房租上涨其实是政策使然

1,房租暴涨的根本原因——

对这次房租暴涨的解释(洗地),最常见的说法,就是供需论:房价不涨,房东为了提高租售比(房东自己的收益),加上北京清理了群租房和地下室,需求端和供给端都发生了变化,所以推高了提高了房价。

这点是站不住的,这种情况是没有办法导致10%到30%的暴涨的——清理群租房只能导致每年六七月的同比微涨,而个体户房东的涨价,一直是充分竞争市场,加上北京如此高的空置率,散户房东没有短期内整体推高北京房租的能力,实际上,就我的了解,散户房东手里的房源基本上都被几个大的中介垄断过去了,自己出租变得极为困难。

澳门网赌网址,所以,这轮房价暴涨,完全是几个大的中介垄断了市场房源之后的囤积居奇的行为。

这一点其实是最好理解的。住房租赁其实是一门相当古老的生意。这门生意的特点是细水长流,平稳发展。

2,为什么这个时候推高房租就是给国家捣乱——

我们现在处于贸易战中,最主要的对手的动向一定要了解,那美国现下半年想要做什么呢?

加息,已经确定的美元加息,就已经有两次了。

大家知道美国的加息,对我们有多么大的影响吗?已经完全让我们国家陷入一个两难选择了——跟着加息,那么国家在没有完成去杠杆的情况下,庞大的债务一定会因为加息而变得让负债机构变得不堪重负,一旦产生连环暴雷,就是经济重击。

不跟着加息——国家除非重新闭关锁国,否则资本外流不可避免,那么人民币的汇率一定会再受到重创……

而在这个两难的选择下,货币政策和财政政策已经让国家左右为难了,居然还推高租金?

要知道,房价不计入CPI,但是房租可是要记入CPI的!这意味着,我国下半年两个季度的CPI数据,一定会因为一二线城市暴涨的房租,而变得更加难看……这就是不懂政治,不顾大局的表现。