中期业绩解读 | 万科:定位于“城乡建设和生活服务商”,业绩增长,龙头地位稳固

图:2018年上半年万科与全国的销售面积及销售额增长率情况

   
公司发布了2018年半年报。在2018年1-6月,公司实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;公司实现归属上市公司股东的净利润91.2亿元,同比增长24.9%,扣非后归属上市公司股东的净利润为90.97亿元,同比增长27.7%;公司基本每股收益为0.83元,同比增长24.9%,符合预期。2.我们的分析与判断

在租赁住宅方面,万科致力于成为全球领先的租赁住宅企业,2014年以来积极布局长租公寓市场,2018年将租赁住宅业务确立为核心业务。截至报告期末,长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约92%。长租公寓业务当前已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品,为不同阶段客户提供长期租住解决方案。期后,万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行,为租赁住宅业务发展提供了资金支持。

    (一)业绩增长符合预期

图:2014-2018年上半年万科销售额和销售面积增长情况

    4.风险提示

表:万科2018年上半年各区域销售情况

   
万科A2018、2019年的预测营业收入为3202.2亿元、4075.3亿元;归母净利润为353.4亿元、446.8亿元;每股收益为3.20元,4.05元;当前股价为23.35元,对应的2018、2019年的市盈率分别为7.3X,5.8X。公司作为我国房地产行业内领先的龙头企业,住宅开发持续受益集中度不断提升,将继续保持较快增速。进一步,随着深圳地铁的介入带来“轨道+物业”的新业务模式,公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域拓展新业务模式,且随着市场高点时销售项目步入结算周期,公司的毛利率和业绩增速有望继续维持高位。因此,我们维持对公司的“推荐”评级。

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    (二)积极销售、加强现金流管理

图:2014-2018年上半年总资产和净资产情况

    3.投资建议

从稳健性看,2018年上半年,万科的资产负债率上升至84.70%,比年初增加0.72个百分点,净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为32.7%,继续保持在行业较低水平。2018年上半年,万科持有货币资金1595.5亿元,同比增加48.34%,短期偿债能力较强,流动比率、速动比率分别为1.18、0.52,负债水平保持稳定,短期偿债能力较为理想,整体保持了较好的财务稳健性。

   
物流仓储服务方面,公司物流仓储服务业务已经进入全国32个主要城市,服务客户60余家,累计已获得项目84个,总建筑面积(可租赁物业的建筑面积)626万平米,已建成运营项目41个,稳定运营项目平均出租率为95%。

图:2018年上半年万科与主要企业的营业收入增长率、净利润增长率情况

    其他冰雪、养老等业务也如期推进中。

在商业开发与运营方面,万科以印力集团作为商业开发与运营平台,专注于国内商业地产投资、开发和运营管理。印力集团聚焦核心区域及周边城市群的深耕发展,通过自主开发与资产并购,致力于成为中国领先的商业地产平台。2018年1月,万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至报告期末,印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平方米,自持项目已开业79个,包括53个购物中心。

   
截至2018年上半年末,公司净负债率32.7%,保持在行业较低水平。公司有息负债2269亿元,占总资产的16.9%,其中短期借款、一年内到期的有息负债占比为26.9%。公司上半年先后完成五期超短期融资券的发行,发行的票面利率区间为3.25%-4.6%,位于同期发债利率低位;7月公司完成30亿元中期票据发行,发行利率为4.6%;8月完成15亿元住房租赁转向公司债券发行,票面利率4.05%,创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。

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1.事件

2018年上半年,万科秉持理性投资策略,坚持聚焦城市圈,在深耕现有城市的基础上,为满足持续发展的需要,在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会,适时补充项目资源。

   
万科公司物业服务累计签约面积超过4.7亿平米,上半年实现营业收入41.6亿元,同比增长29.8%。创设国内首家物业行业二手房专营店“朴邻”,并联手珠海横琴试点“物业城市”。

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公司秉持理性投资策略,在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会,适时补充项目资源。上半年共获取新项目117个,总规划建筑面积2049.1万平米,权益规划建筑面积1143.9万平米,权益地价总额约578.2亿元,均价5054元/平米。按建筑面积计算90.8%的新项目为合作项目,公司当前权益比例为55.8%,较2017年下降4.2个百分点。在坚持聚焦城市圈、深耕现有城市的基础上,上半年万科新进入涿州、盐城、银川等城市。截至上半年末,公司在建及规划中项目的总建筑面积约1.43亿平米,此外公司还参与了一批旧城改造项目,权益建筑面积合计约282.4万平米。

图:2014-2018年上半年万科营业收入和净利润情况

    房价大幅下跌风险,棚改不及预期风险等。

外部环境发生明显变化,经济运行面临新的问题和挑战,万科将坚持以客户为中心,回归经营原点,围绕“服务更多的客户,服务客户的更多方面,更好的服务客户”,以客户需求作为各项工作的起点和终点,持续提升管理与服务水平;将坚持质量第一的理念,优化产品品质,保持绿色建筑发展的标杆地位,推广工业化开发模式;将坚持以现金流为基础,拓展与业务模式匹配的投融资渠道。一方面,积极销售,积极回款,提升资金使用效率。另一方面,坚持稳健投资,把握核心业务投资节奏,合理控制项目资源规模,满足未来两到三年的发展需要,积极关注市场可能出现的各类业务并购机会;将坚持科技赋能,以数据平台和科技手段提高生产力,更好的服务客户;将持续探索事业合伙人机制,打造与事业合伙人相适应的组织架构和职级薪资体系,不断激发组织活力,激发奋斗者,持续创造真实价值。

   
2018年上半年,公司实现销售面积2035.4万平米,销售金额3046.6亿元,同比分别上升8.9%和9.9%,在34个城市的销售金额位列当地前三。上半年所销售的产品中,住宅占85.9%,商办占10.9%,其他配套占比3.2%,住宅产品中,144平米以下的中小户型占比91%。从区域布局看,公司在南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域以及其他区域销售金额分别占比19.2%、32.9%、26.8%、20.8%、0.28%。预计下半年随着供货推货的不断增加,销售有望持续回暖。面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境,万科坚持现金为王,强化资金管控,销售滚动回款率保持在93%以上。

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2018年上半年,公司实现营业收入1059.75亿元,同比增长51.8%;归母净利润为91.24亿元,同比增长24.94%。营业收入大幅增长的原因是房地产结算收入同比增长53.59%。上半年公司销售毛利率为34.3%,较2017年同期增长1.79个百分点;净利率12.76%,较2017年同期下降1.64个百分点。归母净利润增速低于营业收入增速的主要原因是公司的财务费用及资产减值损失规模有所提升。上半年,公司实现竣工面积917.2万平米,同比增长44.1%,占全年竣工计划的34.90%。下半年随着公司结算节奏的进一步提升公司业绩释放将进一步加速。

2018年上半年,万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位,坚持以客户为中心,以现金流为基础,围绕人民日益增长的美好生活需要,持续创造真实价值,推动各项业务有序发展,2018年1-6月累计实现销售面积2035.4万平方米,销售金额3046.6亿元,同比分别增长8.93%和9.91%,经营情况良好,收入和利润持续提升,财务结构保持稳健,各项业务稳步推进,市场占有率进一步提高,龙头地位稳固。

   
商业开发运营方面,2018年1月,万科联合印力集团等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截至报告期末,印力商业平台共管理126个项目,总建筑面积915万平米,自持项目开业79个,包括53个购物中心。

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    (三)稳健投资、合理布局

▌未来展望:确保经营安全,顺应时代要求,持续调整优化,打造面向未来的竞争力

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租赁住宅方面,公司2014年以来积极布局长租公寓市场,2018年将租赁住宅业务确定为核心业务。截止半年报期末,公司长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,累计开业超过4万间,开业6个月以上项目的平均出租率约为92%,已形成青年公寓、家庭公寓、服务式公寓三类产品。

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    (五)净负债率保持在较低水平,融资优势明显

从资产规模看,万科的总资产规模持续稳定增长,2018年上半年,总资产规模达13451.52亿元,同比增长44.75%。同时,万科始终坚持有质量的发展理念,注重资产增长质量,净资产规模为2057.84亿元,同比增长27.69%,增速显著。

    (四)物业、租赁、商业、物流等业务运行良好

2018年上半年,万科的房地产业务销售毛利率和净资产收益率分别为34.59%和22.15%,同比分别增加3.2和1.8个百分点,归属上市公司股东的净利润率增长为10.70%,上升1.0个百分点。